Versteckter Mangel

Von einem versteckten Mangel ist die Rede, wenn dieser bei Vertragsabschluss zumindest für eine Partei nicht offensichtlich erkennbar – also ‚versteckt‘ – war.

Wenn der Eigentümer seine Immobilie in München verkauft, ist er verpflichtet, den Käufer über die sogenannten versteckten Mängel zu informieren. Eine Verschleierung bedeutet in diesem Fall, dass der Mangel dem Dritten unbekannt ist, der Verkäufer ihn jedoch kennt, bevor die Immobilie verkauft wird. Wenn dem Eigentümer beispielsweise der Schaden an der Dachkonstruktion bekannt ist, ohne den Käufer darüber zu benachrichtigen und dieser ihn nicht hätte selbst sehen können, liegen versteckte Mängel vor. In diesem Fall kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags beantragen und eine Entschädigung für den Verlust verlangen. Bei Sachmängeln wird zwischen offenen, versteckten und betrügerisch verborgenen Mängeln unterschieden. Offensichtliche Mängel sind für Käufer in der Regel sofort sichtbar, versteckte Mängel treten jedoch in der Regel erst während oder nach dem weiteren Betrieb der Immobilie auf. Wenn der Mangel dem Verkäufer bekannt ist, aber absichtlich verborgen wird, spricht man oft davon, dass es sich um einen betrügerisch verborgenen Mangel handelt. In der Regel wird die Immobilie ohne Gewährleistungspflicht verkauft - versteckte Mängel sind jedoch ausgeschlossen. Sollte jedoch nach dem Kauf der Immobilie ein versteckter Mangel auftreten, stellt sich die Frage, ob der Eigentümer den Mangel kennt und ihn absichtlich verborgen gehalten halt. Oftmals kann nicht definiert werden, ob der Fehler bereits bei Verkauf der Immobilie existierte oder nachträglich geschehen ist. Der neue Eigentümer der Immobilie muss zunächst die Beweislast tragen und dem Verkäufer nachweisen, dass ihm die Mängel der Immobilie bekannt sind. In diesem Fall ist das hinzuziehen eines Bausachverständigen unumgänglich. Der Bausachverständiger kann die Mängel anhand von Expertenmeinungen klar beschreiben - bei Bedarf kann der gesamte Kaufvertrag bestritten und dadurch widerrufen werden.


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